Sehr geehrte Frau Eichlinger,
 

rechtlich bindend wird die gesamte Transaktion für die Käufer mit notarieller Beurkundung - unabhängig der Nachgenehmigung.

Aber natürlich geht die Nachlasspflegerin fest davon aus, dass alle (rein juristisch nicht bindenden) Angebote ernst gemeint und nachhaltig bzw. finanziell gesichert sind.

 

Als Anlage darf ich Ihnen wie avisiert noch den Auszug aus dem Gutachten senden, der den Bodenrichtwert betrifft (ging vorhin bei mir ein und mit der Genehmigung zur Weitergabe).

 

Ich freue mich auf Ihr Angebot und stehe wie gesagt immer gerne für weitere Fragen zur Verfügung.

 

 

Mit freundlichen Grüßen
Stefan Hagen
Rohrer Immobilien GmbH

 

 


-----Ursprüngliche Nachricht-----
Von: Helena Eichlinger helena@eichlinger-architekten.de
Gesendet: Montag, 30. Oktober 2023 11:59
An: Stefan Hagen | ROHRER Immobilien GmbH hagen@rohrer-immobilien.de
CC: info@wohnraumschiff.de,Convex_us eG info@convexus.de
Betreff: Re: [Mitglieder] Torbogen
 

Sehr geehrter Herr Hagen,

 
vielen Dank für die Antworten.
Ich denke, jetzt ist alles klar und wir wissen, dass das Angebot dann mit der Beurkundung auf Basis der gesichterten Finanzierung Anfang Dezember rechtlich bindend wird. 
 
Sie können bis zum Ende der Woche mit einem Angebot von uns rechnen. Ich denke, tatsächlich bis zum 5.11. ;)
 
Schöne Grüße,
____________________________
HELENA EICHLINGER
Dipl. Ing. Architektin
Bergmannstraße 26
D-80339 München
T 089 74 13 24 48
mobil 0178 45 31 693
eichlinger-architekten.de
 
Am 30.10.2023 um 08:45 schrieb Stefan Hagen | ROHRER Immobilien GmbH <hagen@rohrer-immobilien.de>:
 
Sehr geehrte Frau Eichlinger,
 
sehr gerne stehe ich immer für alle Fragen zur Verfügung - (unter anderem) dafür bin ich doch da und bitte kommen Sie jederzeit auf mich zu.

 

Zu Ihren Punkten schreibe ich der Einfachheit halber direkt unten.

 

Bis bald.

 

 

Mit freundlichen Grüßen
Stefan Hagen
Rohrer Immobilien GmbH

 

 

 

 

-----Ursprüngliche Nachricht-----
Von: Helena Eichlinger helena@eichlinger-architekten.de
Gesendet: Freitag, 27. Oktober 2023 13:31
An: Stefan Hagen | ROHRER Immobilien GmbH hagen@rohrer-immobilien.de
CC: info@wohnraumschiff.de,Convex_us eG info@convexus.de
Betreff: Re: Torbogen
Sehr geehrter Herr Hagen,
 
vielen Dank für die vielen Infos,
Leider konnte ich vorhin nicht rangehen, als sie mich angerufen hatten und habe Sie dann später nicht mehr erreicht.
 
Wir prüfen jetzt sowieso nochmal, ob es für uns bei diesem Projekt überhaupt sinnvoll wäre, mit der Trias zu bieten oder eher ohne die Trias, da bei denen die Zinsen auch eigentlich so hoch sind wie bei den Banken.
 
Aktuell gehen wir nun mit der Genossenschaft ins Gespräch.
 
Sie hatten es ja schon erläutert, aber nur um nochmals sicherzugehen, ob ich wir auch wirklich alles richtig verstanden haben. (Entschuldigen Sie die vielen Fragen, aber bei uns ist das alles etwas komplexer als bei einem Einzelkäufer durch die notwendigen Abstimmungen.)
 
1. Zur Angebotsabgabe (Frist 3.11. oder 5.11.?) reichen wir unser Kaufangebot ein mit den dazugehörigen Absichtserklärungen von Genossenschaft, Bank und evtl Trias. —> Wann würde denn die Entscheidung der Vergabe voraussichtlich gefällt werden? Bereist kurz nach Angebotsabgabe oder kurz vor Beurkundung? Diese Infos sind für uns relevant, weil wir ggfls natürlich in der Zeit viel organisieren müssten.
 
Es gibt keine wirklich exakte Frist. Allerdings wäre es schön, wenn wir im Laufe dieser Woche Ihr Angebot erhalten - ob Freitag oder Sonntag spielt keine Rolle, da ich alle Aussagen erst in der kommenden Woche weiter geben werde.
Die Zustimmungen der bislang ermittelten Erben gehen bereits laufend ein und Frau Mednansky rechnet damit, dass diese alle bis kommende Woche vorliegen.
 
Die Entscheidung über den Zuschlag kann sie jedoch alleine und unabhängig von den Zustimmungen fällen.
Daher gehe ich davon aus, dass diese bis Ende kommender Woche steht.
Dann informiere ich "die/den Glückliche/n" und es wird seitens der Nachlasspflegerin ein Kaufvertragsentwurf beauftragt (Dauer üblicherweise max. 1 Woche).
Somit haben Sie mehr Zeit, Ihre Dinge zu organisieren.
Allerdings bittet das Notariat darum, dass die/der Käufer/in schon eine gewisse Finanzierungssicherheit nachweisen kann - aber das können wir sicher etwas steuern.
 
2. Die Beurkundung wäre ca. Anfang Dezember. Da bräuchten wir dann die offizielle, detailliert geprüfte Zusicherung aller geldgebenden Instanzen. Zu diesem Zeitpunkt müsste dann das notwendige Eigenkapital auch feststehen und vorliegen.
 
Normalerweise wird direkt nach der Beurkundung auch die Grundschuld bestellt = Ihre Finanzierung sollte (müsste) bis dahin gesichert sein.
Zur Bestellung der Grundschuld muss die finanzierenden Bank die entsprechenden Unterlagen ungefähr 2-3 Tage vorher an das Notariat geschickt haben.
 
3. Zahlungszeitpunkt wäre dann sobald der Vorgang mit dem Nachlassgericht abgeschlossen ist, also voraussichtlich im März.
 
Korrekt - Frau Mednansky geht davon aus, dass die Genehmigungsdauer des Nachlassgerichts etwa 3-4 Monate dauert.
Man kann im Kaufvertrag durchaus auch vereinbaren, dass der KP-Fluss nicht vor einem bestimmten Datum erfolgen soll (z.B. nicht vor 29.02.2024 oder auch 31.03.2024) falls Ihnen das hilft.
 
Ich danke Ihnen für die Auskunft.
Viele Grüße und schönes Wochenende,
 
____________________________
HELENA EICHLINGER
Dipl. Ing. Architektin
Bergmannstraße 26
D-80339 München
T 089 74 13 24 48
mobil 0178 45 31 693
eichlinger-architekten.de
 
Am 27.10.2023 um 06:27 schrieb Stefan Hagen | ROHRER Immobilien GmbH <hagen@rohrer-immobilien.de>:
 
Sehr geehrte Frau Eichlinger,

haben Sie vielen Dank für Ihre Nachricht und Ihre Bemühungen.

 

Zum Thema Bodenrichtwert:
Leider ist eine tatsächliche Aussage bzw. Antwort auf Ihre Frage nicht möglich.
Das liegt an mehreren Faktoren:

 

  1. Das Erbbaurecht unter dem Torbogen entspricht eigentlich Realeigentum - in diesem Sonderfall könnte Trias evtl. nochmals diskutieren.
  2. Ein Bodenrichtwert gilt per Definition immer nur für unbebaute Grundstücke.
  3. Die Entwicklung des Bodenrichtwerts ist niemals vorhersehbar (siehe Datenraum - "Bodenrichtwert-Historie") - insbesondere nicht in diesen Zeiten.
  4. Rein theoretisch verändert sich der "offizielle" Wert täglich bzw. mit jedem Verkauf in dem betrachteten Gebiet.
    Aber natürlich ist das ein unpraktikabler Ansatz, weshalb man sich auf eine Zusammenfassung und Veröffentlichung alle zwei Jahre geeinigt hat.
  5. Ich persönlich gehe davon aus, dass trotz der allgemeinen Preisrückgänge die Bodenrichtwerte seit der letzten Ermittlung nochmals etwas gestiegen sind.
  6. Die letzten Ermittlungen für die Jahre 2022 und 2023 (Stichtag 01.01.2024) werden üblicherweise erst Mitte 2024 veröffentlicht. Vorher erhält man eigentlich keinerlei oder nur wenig nützliche Aussagen.
    Aber vielleicht können Sie tatsächlich unter kurzer Erwähnung Ihres Themas (brauche es für Genossenschaft/Angebot, dringend...) zumindest erfahren, ob sich Stand Heute die Werte in der speziellen Mikrolage Stöberlstraße/Vohburgerstraße zumindest tendenziell verändert haben.
  7. Bitte schauen Sie sich im Datenraum dazu nochmals den Punkt 4. an. Unter "Bodenrichtwert 31.12.2020 - Auskunft Gutachterausschuss Stadt München" finden Sie sowohl die "Gebrauchsanweisung" für Bodenrichtwerte ganz allgemein, als auch Kontaktdaten.
    Ich hoffe, es hilft Ihnen und Sie erhalten eine Tendenz.
  8. Evtl. erhalte ich noch einen Auszug aus dem Gutachten bzgl. des Themas bzw. die Erlaubnis, diesen weiterzugeben - ich hoffe auf Antwort noch heute.

 

Ein Erwerb durch mehrere private oder gewerbliche Personen/Unternehmen ist normalerweise kein Problem.
Es muss einfach vertraglich klar geregelt sein, wer was zu welchem Preis und Konditionen erwirbt und für den Verkäufer dürfen dadurch keine Nachteile/Risiken entstehen.
Z.B. müsste die gegenseitige Haftung und der Komplettverkauf irgendwie geregelt sein, da ein Teilverkauf natürlich absolut ausgeschlossen ist (Thema: Was passiert, wenn Trias oder Sie/Genossenschaft nicht zahlt).

 

Das Schreiben der Trias ist grundsätzlich sicher hilfreich und ein weiteres seitens der anderen, handelnden Personen oder Genossenschaft wäre auch sinnvoll.
Bitte versetzen Sie sich am besten in die Lage, als würden Sie verkaufen wollen und was Ihnen bei der Beurteilung der Kaufpreisabsicherung ein gutes Gefühl vermitteln würde.

 

Hoffentlich konnte ich Ihnen helfen - sonst bitte einfach melden.

 

 

Mit freundlichen Grüßen
Stefan Hagen
Rohrer Immobilien GmbH

 

 

-----Ursprüngliche Nachricht-----
Von: Helena Eichlinger helena@eichlinger-architekten.de
Gesendet: Donnerstag, 26. Oktober 2023 12:52
An: Stefan Hagen | ROHRER Immobilien GmbH hagen@rohrer-immobilien.de
CC: info@wohnraumschiff.de
Betreff: Torbogen
Guten Tag Herr Hagen,
 
ich habe jetzt noch ein paar Fragen an Sie.
 
1. Gestern habe ich mit der Stiftung Trias telefoniert. Das ist eine Boden-Stiftung, mit der wir kooperieren. 
In diesem Fall würden wir sie evtl. gerne wieder mit einbinden. Da sie nur Realeigentum kaufen, kann sie eigentlich nur die Flurnr. 226/35 erwerben. Beim Erwerb richtet sie sich nach dem Bodenwert. Wissen Sie, ob der Bodenwert von 3.500€/m2 dann auch zum Zeitpunkt des Verkaufs noch gilt, und erst ab dem Stichtag zum neuen Jahr steigt? Vlt könnten Sie uns ja die Nummer vom Personal des Gutachterausschusses weiterleiten, mit dem Sie in Kontakt waren?
 
2. Daraus resultiert die Frage, ob es beim Kauf überhaupt möglich wäre, dass der durch ein Konstrukt aus zwei Instanzen getätigt wird, das heißt Stiftung Trias und die Genossenschaft convex_us e.G.
 
3. Da die Zeit ja sehr knapp bemessen ist und Stiftung sowie Genossenschaft ein bisschen mehr Zeit brauchen, um das ganze Verfahren zu prüfen, haben wir jetzt von der Stiftung ein Schreiben bekommen, mit der sie uns schonmal die Kooperation bescheinigen. Da wir mit denen schon zwei größere Bewerbungen durchgearbeitet haben, haben die das Vertaruen zu uns und wissen, dass wir die Vorhaben mittlerweile durchrechnen können. Könnten Sie uns sagen, ob ein solches Schreiben ausreichend wäre? (siehe unten) Und auch von der Genossenschaft würden wir wahrscheinlich zunächst mit einem Letter of Intent auftreten. Die weiteren Absprachen und Details würden wir dann in den kommenden Wochen erledigen. 
 
 
Viele Grüße und danke schonmal für die Auskunft.
Helena Eichlinger.
 
 
Absichtserklärung
 
 
Sehr geehrte Damen und Herren,
 
mit diesem Schreiben sichern wir dem Projekt "Wohnraumschiff" und der convex_UG unserer Unterstützung zu. Die Initiative engagierter Bürger*innen strebt an die denkmalgeschützte Immobilie in der Stöberlstr. 31 in 80687 München zu einem gemeinschaftlichen, selbstorganisierten und genossenschaftlich geführten Wohnprojekt mit bezahlbaren Wohnraum für bis zu 12 Menschen zu entwickeln.
 
Die Projektumsetzung erfolgt darüber, dass die gemeinnützige Stiftung trias eines der Flurstücke erwirbt und ebenfalls an die Convex_us eG und das "Wohnraumschiff" im Erbbaurecht vergibt. Über den Zweckparagrafen lässt sich die Nutzung des Geländes dauerhaft sichern – für das Projekt, das Gemeinwohl und langfristig bezahlbaren Wohnraum in München.
 
Unsere langjährigen Erfahrungen mit zivilgesellschaftlichen Gruppen haben uns gezeigt, dass in Kombination mit den übergeordneten Zielen und Erfahrungen unserer Stiftung und den lokalen Projekten gute und langfristig tragfähige Strukturen entstehen.
 
Mit freundlichen Grüßen
 
Stiftung trias
 
 
 
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HELENA EICHLINGER
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