Lieber Elias,
anbei habe ich vom Makler noch einige Infos bekommen, was den Bodenwert und die Verhältnisse zu den Flurnummern betrifft. (siehe Punkte unten in der mail)
Es ist mir noch nicht ganz klar, ob in diesem Fall von eurer Seite dennoch strikt mit den 200m2 (flurnr 226/35, Realeigentum). multipliziert mit dem Bodenwert gerechnet werden sollte (also einer Summe von ca. 700.000€ inkl Zustiftungen) oder ob es auch Sinn macht, die Immobilie irgendwie anders zu bewerten.
Außerdem wollte ich euch mitteilen, dass die Absichtserklärung vonseiten des Maklers, so wie du sie verfasst hast, für die Angebotsabgabe passen würde. (Also ergänzend mit einer weiteren Erklärung der Convex_Us).
Wir geben euch Bescheid, ob und wie es weitergeht, sobald wir mit der Convex_Us gesprochen haben.
Viele Grüße udn schönes Wochenende!
Helena.
____________________________
HELENA EICHLINGER
Dipl. Ing. Architektin
Bergmannstraße 26
D-80339 München
T 089 74 13 24 48
mobil 0178 45 31 693
eichlinger-architekten.de
> Anfang der weitergeleiteten Nachricht:
>
> Von: "Stefan Hagen | ROHRER Immobilien GmbH" <hagen(a)rohrer-immobilien.de>
> Betreff: Aw: Torbogen
> Datum: 27. Oktober 2023 um 06:27:05 MESZ
> An: helena(a)eichlinger-architekten.de
> Kopie: info(a)wohnraumschiff.de
>
> Sehr geehrte Frau Eichlinger,
>
> haben Sie vielen Dank für Ihre Nachricht und Ihre Bemühungen.
>
> Zum Thema Bodenrichtwert:
> Leider ist eine tatsächliche Aussage bzw. Antwort auf Ihre Frage nicht möglich.
> Das liegt an mehreren Faktoren:
>
> Das Erbbaurecht unter dem Torbogen entspricht eigentlich Realeigentum - in diesem Sonderfall könnte Trias evtl. nochmals diskutieren.
> Ein Bodenrichtwert gilt per Definition immer nur für unbebaute Grundstücke.
> Die Entwicklung des Bodenrichtwerts ist niemals vorhersehbar (siehe Datenraum - "Bodenrichtwert-Historie") - insbesondere nicht in diesen Zeiten.
> Rein theoretisch verändert sich der "offizielle" Wert täglich bzw. mit jedem Verkauf in dem betrachteten Gebiet.
> Aber natürlich ist das ein unpraktikabler Ansatz, weshalb man sich auf eine Zusammenfassung und Veröffentlichung alle zwei Jahre geeinigt hat.
> Ich persönlich gehe davon aus, dass trotz der allgemeinen Preisrückgänge die Bodenrichtwerte seit der letzten Ermittlung nochmals etwas gestiegen sind.
> Die letzten Ermittlungen für die Jahre 2022 und 2023 (Stichtag 01.01.2024) werden üblicherweise erst Mitte 2024 veröffentlicht. Vorher erhält man eigentlich keinerlei oder nur wenig nützliche Aussagen.
> Aber vielleicht können Sie tatsächlich unter kurzer Erwähnung Ihres Themas (brauche es für Genossenschaft/Angebot, dringend...) zumindest erfahren, ob sich Stand Heute die Werte in der speziellen Mikrolage Stöberlstraße/Vohburgerstraße zumindest tendenziell verändert haben.
> Bitte schauen Sie sich im Datenraum dazu nochmals den Punkt 4. an. Unter "Bodenrichtwert 31.12.2020 - Auskunft Gutachterausschuss Stadt München" finden Sie sowohl die "Gebrauchsanweisung" für Bodenrichtwerte ganz allgemein, als auch Kontaktdaten.
> Ich hoffe, es hilft Ihnen und Sie erhalten eine Tendenz.
> Evtl. erhalte ich noch einen Auszug aus dem Gutachten bzgl. des Themas bzw. die Erlaubnis, diesen weiterzugeben - ich hoffe auf Antwort noch heute.
>
> Ein Erwerb durch mehrere private oder gewerbliche Personen/Unternehmen ist normalerweise kein Problem.
> Es muss einfach vertraglich klar geregelt sein, wer was zu welchem Preis und Konditionen erwirbt und für den Verkäufer dürfen dadurch keine Nachteile/Risiken entstehen.
> Z.B. müsste die gegenseitige Haftung und der Komplettverkauf irgendwie geregelt sein, da ein Teilverkauf natürlich absolut ausgeschlossen ist (Thema: Was passiert, wenn Trias oder Sie/Genossenschaft nicht zahlt).
>
> Das Schreiben der Trias ist grundsätzlich sicher hilfreich und ein weiteres seitens der anderen, handelnden Personen oder Genossenschaft wäre auch sinnvoll.
> Bitte versetzen Sie sich am besten in die Lage, als würden Sie verkaufen wollen und was Ihnen bei der Beurteilung der Kaufpreisabsicherung ein gutes Gefühl vermitteln würde.
>
> Hoffentlich konnte ich Ihnen helfen - sonst bitte einfach melden.
>
>
> Mit freundlichen Grüßen
> Stefan Hagen
> Rohrer Immobilien GmbH
>
>
>
> -----Ursprüngliche Nachricht-----
> Von: Helena Eichlinger helena(a)eichlinger-architekten.de
> Gesendet: Donnerstag, 26. Oktober 2023 12:52
> An: Stefan Hagen | ROHRER Immobilien GmbH hagen(a)rohrer-immobilien.de
> CC: info(a)wohnraumschiff.de
> Betreff: Torbogen
> Guten Tag Herr Hagen,
>
> ich habe jetzt noch ein paar Fragen an Sie.
>
> 1. Gestern habe ich mit der Stiftung Trias telefoniert. Das ist eine Boden-Stiftung, mit der wir kooperieren.
> https://www.stiftung-trias.de/home/ <https://linkprotect.cudasvc.com/url?a=https%3a%2f%2fwww.stiftung-trias.de%2…>
> In diesem Fall würden wir sie evtl. gerne wieder mit einbinden. Da sie nur Realeigentum kaufen, kann sie eigentlich nur die Flurnr. 226/35 erwerben. Beim Erwerb richtet sie sich nach dem Bodenwert. Wissen Sie, ob der Bodenwert von 3.500€/m2 dann auch zum Zeitpunkt des Verkaufs noch gilt, und erst ab dem Stichtag zum neuen Jahr steigt? Vlt könnten Sie uns ja die Nummer vom Personal des Gutachterausschusses weiterleiten, mit dem Sie in Kontakt waren?
>
> 2. Daraus resultiert die Frage, ob es beim Kauf überhaupt möglich wäre, dass der durch ein Konstrukt aus zwei Instanzen getätigt wird, das heißt Stiftung Trias und die Genossenschaft convex_us e.G.
>
> 3. Da die Zeit ja sehr knapp bemessen ist und Stiftung sowie Genossenschaft ein bisschen mehr Zeit brauchen, um das ganze Verfahren zu prüfen, haben wir jetzt von der Stiftung ein Schreiben bekommen, mit der sie uns schonmal die Kooperation bescheinigen. Da wir mit denen schon zwei größere Bewerbungen durchgearbeitet haben, haben die das Vertaruen zu uns und wissen, dass wir die Vorhaben mittlerweile durchrechnen können. Könnten Sie uns sagen, ob ein solches Schreiben ausreichend wäre? (siehe unten) Und auch von der Genossenschaft würden wir wahrscheinlich zunächst mit einem Letter of Intent auftreten. Die weiteren Absprachen und Details würden wir dann in den kommenden Wochen erledigen.
>
>
> Viele Grüße und danke schonmal für die Auskunft.
> Helena Eichlinger.
>
>
> Absichtserklärung
>
>
> Sehr geehrte Damen und Herren,
>
> mit diesem Schreiben sichern wir dem Projekt "Wohnraumschiff" und der convex_UG unserer Unterstützung zu. Die Initiative engagierter Bürger*innen strebt an die denkmalgeschützte Immobilie in der Stöberlstr. 31 in 80687 München zu einem gemeinschaftlichen, selbstorganisierten und genossenschaftlich geführten Wohnprojekt mit bezahlbaren Wohnraum für bis zu 12 Menschen zu entwickeln.
>
> Die Projektumsetzung erfolgt darüber, dass die gemeinnützige Stiftung trias eines der Flurstücke erwirbt und ebenfalls an die Convex_us eG und das "Wohnraumschiff" im Erbbaurecht vergibt. Über den Zweckparagrafen lässt sich die Nutzung des Geländes dauerhaft sichern – für das Projekt, das Gemeinwohl und langfristig bezahlbaren Wohnraum in München.
>
> Unsere langjährigen Erfahrungen mit zivilgesellschaftlichen Gruppen haben uns gezeigt, dass in Kombination mit den übergeordneten Zielen und Erfahrungen unserer Stiftung und den lokalen Projekten gute und langfristig tragfähige Strukturen entstehen.
>
> Mit freundlichen Grüßen
>
> Stiftung trias
>
>
>
> ____________________________
> HELENA EICHLINGER
> Dipl. Ing. Architektin
> Bergmannstraße 26
> D-80339 München
> T 089 74 13 24 48
> mobil 0178 45 31 693
> eichlinger-architekten.de <https://linkprotect.cudasvc.com/url?a=http%3a%2f%2feichlinger-architekten.d…>
> Anfang der weitergeleiteten Nachricht:
>
> Von: "Stefan Hagen | ROHRER Immobilien GmbH" <hagen(a)rohrer-immobilien.de>
> Betreff: [Mitglieder] Re: Torbogen
> Datum: 27. Oktober 2023 um 06:27:05 MESZ
> An: helena(a)eichlinger-architekten.de
> Kopie: info(a)wohnraumschiff.de
>
> Sehr geehrte Frau Eichlinger,
>
> haben Sie vielen Dank für Ihre Nachricht und Ihre Bemühungen.
>
> Zum Thema Bodenrichtwert:
> Leider ist eine tatsächliche Aussage bzw. Antwort auf Ihre Frage nicht möglich.
> Das liegt an mehreren Faktoren:
>
> Das Erbbaurecht unter dem Torbogen entspricht eigentlich Realeigentum - in diesem Sonderfall könnte Trias evtl. nochmals diskutieren.
> Ein Bodenrichtwert gilt per Definition immer nur für unbebaute Grundstücke.
> Die Entwicklung des Bodenrichtwerts ist niemals vorhersehbar (siehe Datenraum - "Bodenrichtwert-Historie") - insbesondere nicht in diesen Zeiten.
> Rein theoretisch verändert sich der "offizielle" Wert täglich bzw. mit jedem Verkauf in dem betrachteten Gebiet.
> Aber natürlich ist das ein unpraktikabler Ansatz, weshalb man sich auf eine Zusammenfassung und Veröffentlichung alle zwei Jahre geeinigt hat.
> Ich persönlich gehe davon aus, dass trotz der allgemeinen Preisrückgänge die Bodenrichtwerte seit der letzten Ermittlung nochmals etwas gestiegen sind.
> Die letzten Ermittlungen für die Jahre 2022 und 2023 (Stichtag 01.01.2024) werden üblicherweise erst Mitte 2024 veröffentlicht. Vorher erhält man eigentlich keinerlei oder nur wenig nützliche Aussagen.
> Aber vielleicht können Sie tatsächlich unter kurzer Erwähnung Ihres Themas (brauche es für Genossenschaft/Angebot, dringend...) zumindest erfahren, ob sich Stand Heute die Werte in der speziellen Mikrolage Stöberlstraße/Vohburgerstraße zumindest tendenziell verändert haben.
> Bitte schauen Sie sich im Datenraum dazu nochmals den Punkt 4. an. Unter "Bodenrichtwert 31.12.2020 - Auskunft Gutachterausschuss Stadt München" finden Sie sowohl die "Gebrauchsanweisung" für Bodenrichtwerte ganz allgemein, als auch Kontaktdaten.
> Ich hoffe, es hilft Ihnen und Sie erhalten eine Tendenz.
> Evtl. erhalte ich noch einen Auszug aus dem Gutachten bzgl. des Themas bzw. die Erlaubnis, diesen weiterzugeben - ich hoffe auf Antwort noch heute.
>
> Ein Erwerb durch mehrere private oder gewerbliche Personen/Unternehmen ist normalerweise kein Problem.
> Es muss einfach vertraglich klar geregelt sein, wer was zu welchem Preis und Konditionen erwirbt und für den Verkäufer dürfen dadurch keine Nachteile/Risiken entstehen.
> Z.B. müsste die gegenseitige Haftung und der Komplettverkauf irgendwie geregelt sein, da ein Teilverkauf natürlich absolut ausgeschlossen ist (Thema: Was passiert, wenn Trias oder Sie/Genossenschaft nicht zahlt).
>
> Das Schreiben der Trias ist grundsätzlich sicher hilfreich und ein weiteres seitens der anderen, handelnden Personen oder Genossenschaft wäre auch sinnvoll.
> Bitte versetzen Sie sich am besten in die Lage, als würden Sie verkaufen wollen und was Ihnen bei der Beurteilung der Kaufpreisabsicherung ein gutes Gefühl vermitteln würde.
>
> Hoffentlich konnte ich Ihnen helfen - sonst bitte einfach melden.
>
>
> Mit freundlichen Grüßen
> Stefan Hagen
> Rohrer Immobilien GmbH
>
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> -----Ursprüngliche Nachricht-----
> Von: Helena Eichlinger helena(a)eichlinger-architekten.de
> Gesendet: Donnerstag, 26. Oktober 2023 12:52
> An: Stefan Hagen | ROHRER Immobilien GmbH hagen(a)rohrer-immobilien.de
> CC: info(a)wohnraumschiff.de
> Betreff: Torbogen
> Guten Tag Herr Hagen,
>
> ich habe jetzt noch ein paar Fragen an Sie.
>
> 1. Gestern habe ich mit der Stiftung Trias telefoniert. Das ist eine Boden-Stiftung, mit der wir kooperieren.
> https://www.stiftung-trias.de/home/ <https://linkprotect.cudasvc.com/url?a=https%3a%2f%2fwww.stiftung-trias.de%2…>
> In diesem Fall würden wir sie evtl. gerne wieder mit einbinden. Da sie nur Realeigentum kaufen, kann sie eigentlich nur die Flurnr. 226/35 erwerben. Beim Erwerb richtet sie sich nach dem Bodenwert. Wissen Sie, ob der Bodenwert von 3.500€/m2 dann auch zum Zeitpunkt des Verkaufs noch gilt, und erst ab dem Stichtag zum neuen Jahr steigt? Vlt könnten Sie uns ja die Nummer vom Personal des Gutachterausschusses weiterleiten, mit dem Sie in Kontakt waren?
>
> 2. Daraus resultiert die Frage, ob es beim Kauf überhaupt möglich wäre, dass der durch ein Konstrukt aus zwei Instanzen getätigt wird, das heißt Stiftung Trias und die Genossenschaft convex_us e.G.
>
> 3. Da die Zeit ja sehr knapp bemessen ist und Stiftung sowie Genossenschaft ein bisschen mehr Zeit brauchen, um das ganze Verfahren zu prüfen, haben wir jetzt von der Stiftung ein Schreiben bekommen, mit der sie uns schonmal die Kooperation bescheinigen. Da wir mit denen schon zwei größere Bewerbungen durchgearbeitet haben, haben die das Vertaruen zu uns und wissen, dass wir die Vorhaben mittlerweile durchrechnen können. Könnten Sie uns sagen, ob ein solches Schreiben ausreichend wäre? (siehe unten) Und auch von der Genossenschaft würden wir wahrscheinlich zunächst mit einem Letter of Intent auftreten. Die weiteren Absprachen und Details würden wir dann in den kommenden Wochen erledigen.
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>
> Viele Grüße und danke schonmal für die Auskunft.
> Helena Eichlinger.
>
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> Sehr geehrte Damen und Herren,
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> mit diesem Schreiben sichern wir dem Projekt "Wohnraumschiff" und der convex_UG unserer Unterstützung zu. Die Initiative engagierter Bürger*innen strebt an die denkmalgeschützte Immobilie in der Stöberlstr. 31 in 80687 München zu einem gemeinschaftlichen, selbstorganisierten und genossenschaftlich geführten Wohnprojekt mit bezahlbaren Wohnraum für bis zu 12 Menschen zu entwickeln.
>
> Die Projektumsetzung erfolgt darüber, dass die gemeinnützige Stiftung trias eines der Flurstücke erwirbt und ebenfalls an die Convex_us eG und das "Wohnraumschiff" im Erbbaurecht vergibt. Über den Zweckparagrafen lässt sich die Nutzung des Geländes dauerhaft sichern – für das Projekt, das Gemeinwohl und langfristig bezahlbaren Wohnraum in München.
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Hallo nochmal Zusammen,
das Torbogen Haus sowie das gestrige Treffen beschäftigt uns alle sicher im Moment sehr stark und ist auch etwas aufwühlend.
Die Tabellen und Zahlen zu sehen, sowie die knapp bemessenen Fristen der möglichen Wochen zur Auftreibung von Direktkrediten / Spenden / Eigenkapital sind herausfordernd.
Schön finde ich, dass ich dennoch herausgehört habe, dass trotz Zweifel / Sorgen auch nach wie vor eine große Lust besteht, ein solches Projekt in Angriff zu nehmen.
Einige Punkte, die mir aus dem Gespräch gestern hängengeblieben sind:
1. Die Umgebung / Mikrolage ist gemäß Judith eine alteingesessene Nachbarschaft, in der wir womöglich gut Unterstützung fürs Projekt finden können, weil die Leute von Investoren-Projekten (mit teilweise Baustopp) abgeschreckt sind und Lust haben, dass in der Umgebung nachbarschaftlich kleinteilige Strukturen gefördert und erhalten werden.
—> Idee: Die Geld-Findungs-Kampagne ist gut zu überlegen: Man könnte mit dem Gemeinschaftsbereich im EG auch Konzeptuell in die Umgebung denken und räumlich-programmatsiche Angebote formulieren, von denen evtl zeitweise auch die Nachbarschaft profitiert, bzw. etwas formulieren, das in die Umgebung ausstrahlt.
2. Durch das Privileg einer gewissen familiären „Sicherheit“ im Rücken – zwar nicht unbedingt liquide Mittel, aber genutzte Immobilien o.ä. – fällt es einigen in der Gruppe (z.B. Theresa oder mir) leichter, da mit einem gewissen Grundvertrauen draufzublicken, dass wir das irgendwie stemmen können. Um das Projekt zu starten, wäre es wichtig, dass sich alle Mitglieder der Gruppe „sicher" fühlen. Lets see, ob wir das durch Gruppen-Arbeit in nächsten Treffen und gemeinsames Visionieren erarbeiten können.
3. Die Summe an notwendigen einzuwerbenden Direktkrediten von 1.000.000 € innerhalb eines Monats klingt utopisch. Allerdings haben andere so etwas auch schn geschafft. Hier stellt sich noch die Frage, wie wir für diesen Prozess vorgehen können und welche „Dokumente“ / Vereinbarungen dafür mit den Leuten notwendig sind. Reicht ein von den jeweiligen Personen unterschriebener LOI?
________________________________
Und im Folgenden möchte ich noch ein weiteres Thema aufmachen, das mich gestern und heute umso mehr aufwühlt, aber das irgendwie auch ein plausibles Szenario bildet und neue Möglichkeiten aufmacht. Ich schildere es mal und wäre euch dankbar, wenn jede/r vlt eine kurze Rückmeldung geben könnte, was ihr davon haltet. (gerne auch in den signal-chat schreiben, bzw für Lasse als mail)
Ich habe gestern Abend noch lange mit meinen Eltern über die waghalsig hohen Montatsmieten unserer Berechnungen gesprochen und wir haben herumgesponnen, wie das Projekt sonst noch zu stemmen wäre. Es ist klar, dass da auch noch viel Denkarbeit dran wäre, aber ich werf die Idee hier jetzt einfach mal in die Runde. @Andreas Eichlinger, bitte korrigiere mich, wenn etwas nicht richtig formuliert ist:
Meine Eltern wohnen seit 30 Jahren in einem von ihnen damals selbst ausgebauten Dachboden mit 180m2 Wohnfläche in der Bergmannstraße 26. Seit ein paar Jahren wohnt dort außer ihnen noch Natalie, ein Mädchen aus der Ukraine. Sie wird vermutlich demnächst zu ihrem Freund ziehen. Die Wohnung ist sehr schön, aber viel zu groß für zwei Personen und auch irgendwie nicht dazu geeignet, sie wirklich anders zu nutzen.
V.a. mein Vater ist schon länger am Überlegen mit verschiedenen Ideen, wie sie das Ganze weiterentwickeln bzw. verkaufen und etwas Neues anfangen könnten.
Angenommen, er würde die Wohnung kurzfristig für 1,5- 2,0 mio € verkaufen, in die Genossenschaft eintreten und den Besitz an der Immobilie in Genossenschaftsanteile umwandeln.
Meine Eltern müssten dann als Mitglieder der Genossenschaft zu zweit in einem Teil des Hauses wohnen, der ihren Wohn-Bedürfnissen gerecht wird und der ihnen bis zu ihrem Lebensende zur Verfügung steht. (Zum Beispiel im Dachgeschoss plus Spitzboden in der rechten Hälfte, also 2.OG über dem Torbogen). Den anderen Teil des Hauses würde das Wohnraumschiff beziehen.
PRO:
+ Die Mitglieder des Wohnraumschiffs würden Genossenschaftsanteile per Mietkauf erwerben. D.h. sie könnten ohne einen Kredit aufnehmen zu müssen, durch eine monatliche Zahlung bzw. ihre Miete über einen gewissen Zeitraum ihre Anteile in der Genossenschaft erwerben. (Zahlungen in einer von uns bzw individuell festgelegten Höhe, die so günstig oder teuer wie wir wollen, sein könnte… Könnte theoretisch auch 10€/m2 sein) Die Mitglieder müssten also kein finanzielles Risiko eingehen, sondern könnten einfach im Laufe der Zeit und ohne Stress ihren rechtlichen Anteil erhöhen.
Mit den „Einnahmen“ würde der
+ Das Thema „Erbe“ auf andere Art verhandeln. Privatbesitz in eine über einen gewissen Zeitraum hinweg in kollektiv verwaltete Form überführen und langfristig sichern.
+ Wir würden keine Zinsen zahlen. (bzw. wenn dann für einen sehr geringen Betrag) Das Projekt wäre finanziell für uns eine viel geringere Belastung.
+ Wenn sich die Lebenssituation verändert und jemand ausziehen möchte, ist dies weiterhin durch Verkauf der Anteile möglich.
CONTRA:
- Durch einen von meinen Eltern bewohnten Teil würde sich der fürs Wohnraumschiff zur Verfügung stehende Raum natürlich verkleinern. Es hätten dann (habe es zeichnerisch ausprobiert) max. 10 weitere Leute Platz. (EG nicht mitgerechnet, weil nach wie vor Gemeinschaftsbereich) Das müsste in der Gruppe verhandelt werden, also wer auf Torbogen und in dieser Form Lust hätte.
Mateo, David, Judith, Miri, Wolfi, Toni, Josephine, Helena, Mario, Juri, (Theresa), Johanna, (Alex)
Wir sind also im Moment 11 (ohne Wackelkandidat:innen) bzw. 13 Personen mit.
Wenn man das Gästezimmer im EG sowie das Erkerzimmer über dem Treppenhaus sowie zwei Zimmer im Spitzboden (rechtliche Grauzone) auch als Zimmer denkt, könnte es sich ausgehen für 11, ist aber dann schon knapp kalkuliert und weiteres Wachsen wäre auch nicht möglich (was passiert, wenn jemand Kinder bekommt…?)
- Müssten in kurzer Zeit rechtlich und formell so einiges abklären. (Was wir allerdings auch beim anderen Weg machen müssen) Hier kommt aber eben dieses Thema „Erben“ dazu.
BEDINGUNGEN:
Meine Eltern haben Lust auf teilweise kollektive räumliche Strukturen, wie im EG oder Waschraum im Keller, aber sind dann doch schon relativ eingegroovt zu zweit und möchten auch weiterhin eine Einheit zu zweit bewohnen, d.h. mit Küche und Bad. Das wäre eine raum-programmatische Abweichung vom Rahmen des convex_us Wohnprogramms.
Für den WRS-Teil könnte man zum Beispiel eine 5er-Einheit im OG und eine 4-5er Einheit im DG+Spitzboden bilden. (Denke, dass zwei Küchen/Wohn-/Esszimmer, also eine pro Geschoss hier schon notwendig wären)
Ich habe schon angefangen, das mal am Grundriss durchzuspielen und würde gerne Szenarien bilden. @Mateo, gerne zusammensetzen?
@Lasse bzw Convex_Us:
Wie seht ihr denn ein solches Modell? Wäre so etwas überhaupt denkbar und möglich?
________________________________
SO, jetzt erstmal ein Punkt. Sorry für die vielen Infos, ich hoffe, ihr könnt das aufnehmen und bin gespannt über feedback.
Seid gedrückt.
Helena
____________________________
HELENA EICHLINGER
Dipl. Ing. Architektin
Bergmannstraße 26
D-80339 München
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eichlinger-architekten.de
Guten Tag Herr Hagen,
ich habe jetzt noch ein paar Fragen an Sie.
1. Gestern habe ich mit der Stiftung Trias telefoniert. Das ist eine Boden-Stiftung, mit der wir kooperieren.
https://www.stiftung-trias.de/home/ <https://www.stiftung-trias.de/home/>
In diesem Fall würden wir sie evtl. gerne wieder mit einbinden. Da sie nur Realeigentum kaufen, kann sie eigentlich nur die Flurnr. 226/35 erwerben. Beim Erwerb richtet sie sich nach dem Bodenwert. Wissen Sie, ob der Bodenwert von 3.500€/m2 dann auch zum Zeitpunkt des Verkaufs noch gilt, und erst ab dem Stichtag zum neuen Jahr steigt? Vlt könnten Sie uns ja die Nummer vom Personal des Gutachterausschusses weiterleiten, mit dem Sie in Kontakt waren?
2. Daraus resultiert die Frage, ob es beim Kauf überhaupt möglich wäre, dass der durch ein Konstrukt aus zwei Instanzen getätigt wird, das heißt Stiftung Trias und die Genossenschaft convex_us e.G.
3. Da die Zeit ja sehr knapp bemessen ist und Stiftung sowie Genossenschaft ein bisschen mehr Zeit brauchen, um das ganze Verfahren zu prüfen, haben wir jetzt von der Stiftung ein Schreiben bekommen, mit der sie uns schonmal die Kooperation bescheinigen. Da wir mit denen schon zwei größere Bewerbungen durchgearbeitet haben, haben die das Vertaruen zu uns und wissen, dass wir die Vorhaben mittlerweile durchrechnen können. Könnten Sie uns sagen, ob ein solches Schreiben ausreichend wäre? (siehe unten) Und auch von der Genossenschaft würden wir wahrscheinlich zunächst mit einem Letter of Intent auftreten. Die weiteren Absprachen und Details würden wir dann in den kommenden Wochen erledigen.
Viele Grüße und danke schonmal für die Auskunft.
Helena Eichlinger.
Absichtserklärung
Sehr geehrte Damen und Herren,
mit diesem Schreiben sichern wir dem Projekt "Wohnraumschiff" und der convex_UG unserer Unterstützung zu. Die Initiative engagierter Bürger*innen strebt an die denkmalgeschützte Immobilie in der Stöberlstr. 31 in 80687 München zu einem gemeinschaftlichen, selbstorganisierten und genossenschaftlich geführten Wohnprojekt mit bezahlbaren Wohnraum für bis zu 12 Menschen zu entwickeln.
Die Projektumsetzung erfolgt darüber, dass die gemeinnützige Stiftung trias eines der Flurstücke erwirbt und ebenfalls an die Convex_us eG und das "Wohnraumschiff" im Erbbaurecht vergibt. Über den Zweckparagrafen lässt sich die Nutzung des Geländes dauerhaft sichern – für das Projekt, das Gemeinwohl und langfristig bezahlbaren Wohnraum in München.
Unsere langjährigen Erfahrungen mit zivilgesellschaftlichen Gruppen haben uns gezeigt, dass in Kombination mit den übergeordneten Zielen und Erfahrungen unserer Stiftung und den lokalen Projekten gute und langfristig tragfähige Strukturen entstehen.
Mit freundlichen Grüßen
Stiftung trias
____________________________
HELENA EICHLINGER
Dipl. Ing. Architektin
Bergmannstraße 26
D-80339 München
T 089 74 13 24 48
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eichlinger-architekten.de
Hallo Zusammen,
noch eine kleine Ergänzung:
Ich bin gerade dabei, herauszufinden, welche Form von LOI für die Angebotsabgabe erforderlich ist. Dem Makler zufolge ist es möglich, im Zeitraum bis zur Beurkundung (ca. 4 Wochen) die Lage und Details zu prüfen und weitere notwendige Gespräche zu führen mit Banken, etc.
Zur Trias: Da wäre noch wichtig zu sagen, dass wir euch natürlich auch nicht in die Quere kommen möchten mit „Sondervermögen München“, das kläre ich mit denen noch ab, wie da die Ressourcen stehen oder ob ein Kauf Konsequenzen für euch hätte.
Ich habe mittlerweile auch schon mit denen telefoniert: Die wären bereit dazu, uns einen LOI auszustellen, sind überzeigt vom Objekt und würden uns gerne unterstützen. Da bei denen natürlich auch mal wieder Land unter ist, würden sie die Details dann erst in den kommenden Wochen besprechen.
Finanziell hieße es: Sie würden nur das Grundstück mit der Flur-Nr 226/35 kaufen können (Realeigentum). Laut Bodenwert wäre das ca. 700.000 wert. Davon finanzieren sie dann zwei Drittel, den Rest müssten wir über Zustiftungen bis zur Beurkundung zusammenschaufeln.
Sorry für die Infoflut, ich habe nur gedacht, ich verteile es lieber gleich, damit klar ist, wo wir stehen.
Viele Grüße!
Helena.
____________________________
HELENA EICHLINGER
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> Am 26.10.2023 um 12:40 schrieb shoebrick(a)posteo.de:
>
> Hallo RG, hallo Lasse!
>
> Ich hoffe, es geht euch gut und ihr habt es gut.
>
> Wir haben mit dem Wohnraumschiff gerade ein Projekt im Anschlag und müssen das diesmal sehr kurzfristig mit euch abstimmen. Bitte verzeiht die Eile.
>
> Wir haben volles Verständnis, falls ihr einfach NEIN sagt, weil es euch zu kurzfristig ist.
>
> Es geht um das denkmalgeschützte „Torbogen-Haus“, eine Immobilie in München, Laim, die aktuell über ein Immobilienbüro und Nachlassgericht (ca. 50 Erben!) vermarktet wird. Wir haben die Innen-Besichtigung letzte Woche gemacht und sind äußerst interessiert. Bisher haben ALLE in der Gruppe sich positiv zum Objekt geäußert. Es handelt sich um eine alte Bausubstanz, die Lust macht, sich mit Liebe und Hingabe der Sanierung zu widmen und auch das Umfeld sehen alle attraktiv.
>
> Hier noch ein paar Eckdaten und das Exposé:
>
> Personenanzahl: Hausprojekt für ca. 12 Personen, im EG ein Gemeinschaftsraum (das wäre aktuell ca. unsere Gruppengröße)
> Lebensform: 1 Haus-WG unterteilt in 2 Etagen
> Größe: ca. 290m2 plus ca. weitere 30m2 im Spitzboden
> Kaufpreis 1,3mio
> Sanierungs-Kosten: von uns grob geschätzter Sanierungsaufwand ca. 650.000-800.000 € (mit einigem an Eigenleistung)
> Zustand des Hauses: natürlich sanierungsbedürftig (v.a. Dach und Haustechnik, aber Bausubstanz ansonsten in gutem Zustand) … Andreas Eichlinger, der viel mit denkmalgeschützter Altbausubstanz arbeitet war auch bei der Begehung dabei und positiv gestimmt.
>
> Unerwarteter Weise muss jetzt allerdings recht schnell gehen und eine Vergabe-Entscheidung soll Anfang November getroffen werden.
>
> Dabei zählen natürlich vor allem, der Eindruck, als liquide:r Käufer:in aufzutreten... Durch die bürokratischen Vorgänge über das Nachlassgericht würden der Beurkundungsprozess sowie die anstehende Zahlung dann aber noch mind. weitere drei Monate dauern.
>
> Was wir bis Sonntag schaffen wollen:
> - die trias anfragen, inwieweit die uns unterstützen können
> - die Gruppe hinter dem Projekt versammeln
> - die Rechnung, wie hoch die durchschnittlichen Sanierungskosten pro Nase wären
>
> Wir sind uns darüber bewusst, dass das alles recht knapp bemessen ist… Und wollten aber nochmal fragen, wie denn bei euch aktuell die Kapazitäten sind und ob ihr euch das mit uns gerade vorstellen könnt. Ihr steht ja gerade auch kurz vor Kauf mit dem anderen Hausprojekt.
>
> Wir sind von dem Gebäude alle ziemlich überzeugt, denken, dass es sich super zum gemeinschaftlichen Wohnen eignen würde und sind gerade dabei, bis Sonntag Kosten- und Finanzierungsaufstellungen durchzuführen und uns bezüglich der Förderungen zu informieren (KfW und Denkmalpflege).
>
> Was wir von euch brauchen – falls ihr denkt, dass das infrage kommt:
>
> - Eine Ansage, dass die Kapazitäten dafür gerade ausreichen
> - einen LOI bis Sonntag
> - Was ihr als nächstes braucht, damit wir am Freitag dem 3.11., spätestens am 5.11. ein verbindliches Gebot abgeben können.
>
> Bitte geht kurz in euch und ruft uns gerne an, wenn ihr Fragen habt.
>
> Liebe Grüße sagt
> Mario
>
>
>
____________________________
HELENA EICHLINGER
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D-80339 München
T 089 74 13 24 48
mobil 0178 45 31 693
eichlinger-architekten.de
> Anfang der weitergeleiteten Nachricht:
>
> Von: "Stefan Hagen | ROHRER Immobilien GmbH" <hagen(a)rohrer-immobilien.de>
> Betreff: Anwesen Stöberlstraße 31 - weiterer Ablauf
> Datum: 24. Oktober 2023 um 12:33:54 MESZ
> An: helena(a)eichlinger-architekten.de
>
> Sehr geehrte Frau Eichlinger und Mitinteressenten,
>
> nochmals herzlichen Dank für Ihr Interesse, die äußerst angenehme Besichtigungen und unsere Gespräche.
>
> Nachfolgend darf ich Ihnen den heute mit der Nachlasspflegerin Frau Mednansky abgestimmten, weiteren Ablauf zusammenfassen:
> Sollte kein Kaufinteresse bestehen, so wäre ich Ihnen dankbar, wenn Sie mir dies kurz schreiben, bitte mit einem Satz über Ihre Beweggründe.
> Sollten Sie das Anwesen erwerben wollen, so lassen Sie mir bitte möglichst in der kommenden Woche eine schriftliche Nachricht zukommen (Vorschläge zum Inhalt siehe unten). Ich versichere Ihnen meine Diskretion.
> Alle Kundenaussagen (auch Absagen) gehen gemeinsam mit meinem Status-Bericht wohl am 06./07. November an die Nachlasspflegerin, die dann eine Entscheidung treffen wird.
> Die bisher bekannten Erben haben Frau Mednansky bestätigt, dass verkauft werden soll (es liegen auch schon diverse Vollmachten vor).
> Zusätzlich werden noch in dieser Woche alle bis jetzt ermittelten Erben angeschrieben und nochmals um generelle und vor allem aktuelle Zustimmung gebeten (Frist ca. 10 Tage), was das weitere Genehmigungsverfahren beim Nachlassgericht beschleunigt. Gleichzeitig wird dann auch der Erbschein erstellt.
> Ein Verfahrenspfleger (dieser vertritt rein rechtlich auch alle noch nicht ermittelten Erben) wurde bereits vom Nachlassgericht bestellt. Sowohl dieser als auch das Gericht haben ihre Zustimmung schon signalisiert.
> Zwar ist der Fall utopisch und rein theoretisch, aber sollte das Nachlassgericht aus irgendwelchen Gründen seine Genehmigung verweigern (bei extrem niedrigem Kaufpreis denkbar, was hier ausgeschlossen ist), so läge das Beurkundungskostenrisiko beim Käufer.
> Sollten (ebenso rein theoretisch) seitens später auftauchender Erben Widersprüche gegen den dann wirksamen Kaufvertrag kommen, so trifft den Käufer keinerlei Haftung oder Risiko - der theoretische Schadenersatzanspruch ginge ausschließlich gegen die Nachlasspflegerin.
> Das Gericht ist zur Maximierung des Nachlasses verpflichtet, weshalb die Entscheidung nach Kaufpreis und dessen Absicherung fallen muss.
> Falls nicht mehrere, qualitativ gleichwertige Angebote (Kaufpreishöhe, Finanzierungssicherheit, Auflagen/Garantien...) vorliegen wird es keine "zweite Runde" geben. Bitte berücksichtigen Sie das bei Ihren Überlegungen.
> Nach Entscheidung bzw. Zusage wird seitens der Nachlasspflegerin beim Münchner Notariat Benesch (Nähe Siegestor) zeitnah ein Kaufvertragsentwurf beauftragt. Das Entwurfskostenrisiko liegt damit bei Nachlasspflegerin.
> Die Beurkundung findet dann wahrscheinlich 2-3 Wochen nach Versand des Kaufvertragsentwurfs statt (geschätzt Ende November/Anfang Dezember).
> Bis zur Kaufpreisfälligkeit = Besitzübergang wird es durch das formal nötige Genehmigungsverfahren Nachlassgerichts etwa 3-4 Monate dauern.
>
> Bitte erlauben Sie mir, Ihnen für Ihr Kaufangebot noch folgende Inhalte vorzuschlagen:
> Benennung des Anwesens Stöberlstraße 31
> Wer handelt als Käufer/in? Falls gewünscht oder erklärungsbedürftig gerne ergänzt durch einen Satz zum Hintergrund der handelnden Person(en).
> Kurze Info zum Ziel des Erwerbs (z.B. langfristiges Halten, Eigennutzung oder Vermietung, Weiterveräußerung global oder einzeln...)
> Kaufpreisgebot
> Bestätigung, dass Exposé und Datenraum ausreichend geprüft sowie die Immobilie besichtigt wurde und der Kauf wie üblich "wie es liegt und steht" erfolgt, ohne Zusicherung/Haftung für Flächen, Baurecht, Altlasten, Zustand etc.
> Aussage über Kaufpreisabsicherung = z.B. Schreiben einer Bank (Bezug auf Käufer/die Käuferin und Immobilie), dass Finanzierung möglich oder durch Eigenmittel gedeckt ist.
> Sollte dies noch nicht möglich sein, so genügt zunächst natürlich auch eine kurze Darstellung, wie die Finanzierung geplant ist.
> Ihrerseits angestrebter zeitlicher Ablauf
> Besteht Einverständnis mit dem Notariat Benesch?
> Bestätigung, dass die vereinbarte Käuferprovision von netto 3% zzgl. geltender MwSt. = 3,57% aus dem Kaufpreis bekannt ist und akzeptiert wird.
> Evtl. sonstige Bedingungen oder Vorbehalte Ihrerseits
>
> Natürlich formulieren Sie Ihr Angebot, wie Sie es für richtig halten - dies sind nur mögliche Inhalte, die nach meiner Erfahrung oft zielführend für eine positive Entscheidung sind.
>
> Ich danke Ihnen für Ihre Bemühungen und freue mich auf Ihre Nachricht.
>
>
> Freundliche Grüße / Best regards
> STEFAN HAGEN <https://rohrer-firmengruppe.de/mitarbeiter/stefan-hagen.html>
> Investment
>
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> M hagen(a)rohrer-immobilien.de <mailto:hagen@rohrer-immobilien.de>
>
> <https://rohrer-firmengruppe.de/>
>
> ROHRER Immobilien GmbH
> Lessingstrasse 9
> 80336 München
>
> <https://www.facebook.com/rohrerimmobilienmuc>
>
> Rohrer Immobilien GmbH Treuhandgesellschaft für Immobilienberatung und -vermittlung | Lessingstraße 9, 80336 München | Geschäftsführer: Sven Keussen, Thomas Zigahn | Amtsgericht München, HRB 69492 |Aufsichtsbehörde: Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern | Datenschutz <https://rohrer-firmengruppe.de/datenschutz.html>
>
> ...
Ihr Lieben,
habe eben mit dem Makler telefoniert. Hier eine Gesprächsnotiz:
er telefoniert heute mit Frau Menanski vom Nachlassgericht, um einige Infos zusammenzustellen bzgl Bedingungen und Zeitlichem Ablauf und wird dies danach per mail an alle Interessent:innen rumschicken
grundsätzlich ist das Nachlassgericht dazu verpflichtet, den Gewinn zu maximieren und gleichzeitig den Verkauf abzusichern.
ein Konzept udn Sympathie kann darüber hinaus dennoch einen Voerteil bieten bei gleichen/ähnlichen Geboten, jedoch ist es definitiv nicht der primäre Entscheidungsgrund, weil sonst später immer einer der Erben klagen könnte, dass nicht das Maximale herausgeholt wurde. Da wir aber eine Sonderrolle haben, würde er uns ergänzend zum Angebot auf jeden Fall empfehlen, uns mit der Idee und Nutzungsszenario vorzustellen
Alle Erben werden nach der Vergabeentscheidung informiert und können innerhalb einer bestimmten Frist Einspruch erheben
Insgesamt 19 Besichtigungen, die letzte davon heute (wobei die Interessentin extra aus Bonn anreist), davon bleiben ca. 6-9 übrig, bei denen er ernsthaftes Kaufinteresse vermutet, der Rest hält es für zu aufwendig
Im Angebot ist es wichtig, das Gefühl zu vermitteln, dass genügend EK und FK vorhanden sind, um die Sache zu stemmen. Dafür ist es auch denkbar, dass wir nicht vorab, aber nachträglich, also innerhalb der nächsten 3-4 Wochen unser Angebot absichern (durch Gespräche mit Banken, trias, Förderstellen, etc.)
Er hat gemeint, in anderen Zeiten seien auch einfach ohne Absicherung Kaufverträge unterzeichnet worden, aber jetzt sei es umso wichtiger, Sicherheit zu vermitteln.
Als Absicherung kann ein Schreiben einer Bank oder anderen Institution, dass sie das Projekt prinzipiell unterstützt auf jeden Fall dienlich sein. Dafü muss noch nicht alles 100 pro geklärt und vertraglich gesichert sein.
Bei der Angebotsabgabe kommt es nicht auf zwei Tage mehr oder weniger an, d.h. wenn wir uns äußern, dass wir auf jeden Fall ein Angebot abgeben wollen, wäre das wahrscheinlich irgendwie Anfang November in Ordnung.
Es soll keine zweite Runde geben, d.h. das Angebot, das wir reinwerfen, zählt dann auch.
Generell hat er mir noch zum Schluss gesagt, dass er sich auf jeden Fall sehr freuen würde, wenn wir es bekommen würden. Er meinte, dass wir bei beiden Terminen sehr fachkompetetnt und sympathisch aufgetreten seien. Unter der Hand hat er mir dann noch eine diskrete Info und einen Tipps gegeben:
1. Zwei der Interessent:innen haben bereits Angebote abgegeben. Beide Angebote lagen etwas drunter. Er schätzt beide Parteien als am Markt informiert und kompetent ein. Bei der einen Partei handelt es sich um einen Investor, bei der anderen um eine Familie mit Investorenhintergrund.
2. Als Tipp gab er mir mit, dass wir keine gerade Summe bieten sollen. Das sei ein „Anfängerfehler“
Wir können uns gerne mit allen weiteren Fragen wieder bei ihm melden.
Meine Einschätzung ist, dass wir jetzt mal die Finanzen checken sollten und wenn machbar auf keinen Fall drunter bieten sollten, wenn wir es wirklich haben wollen. Es wird bestimmt jemanden geben, der mehr bietet… Mein Vater meinte, evtl. 20.000 bis 30.000 mehr zu bieten?
Ich leite euch auf jeden Fall sobald ich sie bekomme, die Mail von ihm weiter. (Sollte noch heute oder mrgen passieren)
Ich bin gerade etwas ratlos, wie wir beim Punkt Finanzen abklären weitermachen. Hat jemand noch eine Idee/Vorschläge?
Sollte man mal einen Beratungstermin bei einer Bank ausmachen? GLS? Ich hätte ansonsten auch noch einen persönlichen Kontakt zur Genossenschaftsbank Pfaffenhofen. Die sind Immobilientechnisch auch echt fit.
Und Trias natürlich, aber die habe ich leider nur per mail erreicht.
Und wie machen wir das mit dem Kontakt zur Convex_Us. Soll ich die mal kontaktieren?
Meldet euch mit kurzen feedbacks gerne über den signal-chat. das hier war jetrzt nur zu lang für eine chat-Nachricht….
drücke euch!
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HELENA EICHLINGER
Dipl. Ing. Architektin
Bergmannstraße 26
D-80339 München
T 089 74 13 24 48
mobil 0178 45 31 693
eichlinger-architekten.de
Hallo David, hallo Elias!
Ich hoffe, es geht euch gut und ihr hattet einen schönen Sommer.
Wir haben mit dem Wohnraumschiff mal wieder ein Projekt in petto und wollten diesbezüglich nochmal bei euch anfragen.
Es geht um das denkmalgeschützte „Torbogen-Haus“, eine Immobilie in München, Laim, die aktuell über ein Immobilienbüro und Nachlassgericht (ca. 50 Erben!) vermarktet wird. Wir haben die Besichtigung letzte Woche gemacht und sind äußerst interessiert. Das Ganze soll jetzt allerdings recht schnell gehen und eine Vergabe-Entscheidung soll Anfang November getroffen werden. Dabei zählen natürlich vor allem, der EIndruck, als liquide:r Käufer:in aufzutreten... Durch die bürokratischen Vorgänge über das Nachlassgericht würden der Beurkundungsprozess sowie die anstehende Zahlung dann aber noch mind. weitere drei Monate dauern.
Wir sind uns darüber bewusst, dass das alles recht knapp bemessen ist… Und wollten aber nochmal fragen, wie denn bei euch aktuell die Bedingungen sind (Zinsen?) und ob ihr nach wie vor Interesse daran hättet ein solches Projekt in München zu unterstützen und das evtl auch in so einem knapp bemessenen Zeitraum. Wir sind von dem Gebäude alle ziemlich überzeugt, denken, dass es sich super zum gemeinschaftlichen Wohnen eignen würde und sind gerade dabei, Kosten- und Finanzierungsaufstellungen durchzuführen und uns bezüglich der Förderungen zu informieren (KfW und Denkmalpflege).
Hier noch ein paar Eckdaten und das Exposé:
Personenanzahl: Hausprojekt für ca. 12 Personen, im EG ein Gemeinschaftsraum (das wäre aktuell ca. unsere Gruppengröße)
Größe: ca. 290m2 plus ca. weitere 30m2 im Spitzboden
Kaufpreis 1,3mio
Sanierungs-Kosten: von uns grob geschätzter Sanierungsaufwand ca. 650.000-800.000 € (mit einigem an Eigenleistung)
Zustand des Hauses: natürlich sanierungsbedürftig (v.a. Dach und Haustechnik, aber Bausubstanz ansonsten in gutem Zustand) … Mein Vater, der als Architekt viel mit denkmalgeschützter Altbausubstanz arbeitet war auch bei der Begehung dabei und positiv gestimmt.
Vlt könnten wir ja dazu mal kurz telefonieren, falls ihr so spontan Zeit hättet?
Es würde und freuen, von euch zu hören.
Herzliche Grüße,
Helena
und Wohnraumschiff
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HELENA EICHLINGER
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